月重点城市房产经纪行业景气度：城景气度及城渠道指数回升

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​2024年6月，40个重点城市中有15个城市经纪行业景气度较上月升高，但整体景气走势弱于上月。成都、西安等前期热点城市本月景气度出现回落。40个城市中，多数新房和二手房的找房热度均下降。约55%的城市新房成交上涨，相应的带动城市渠道指数上涨；12个城市二手房挂牌时长出现回落；绝大多数城市房产经纪人线上作业指数保持稳定，综合来看，40城房产经纪行业景气度环比小幅回落。

行业背景：去库存仍是重点

中央层面重点政策

6月，国常会指出房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。强调加快构建“市场 保障”的房地产新模式，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；央行强调借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效；住建部和金融监管总局继续推进保交楼工作；针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源局与国家发改委研究出台了3个方面18条政策措施，包括推进房地产用地“带押过户”，收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持等方面。预计7月份即将召开的三中全会预计将对房地产行业有进一步指示。

​省市地方重点政策

6月，需求侧宽松政策继续释放，地方政策出台仍以公积金贷款的放宽，以旧换新、购房补贴等为主。公积金政策以提高公积金贷款额度、提高公积金缴存基数、推行异地公积金互认互贷等为主；住房补贴主要表现为家庭购房补贴、人才购房补贴、契税补贴等。值得关注的是北京终于出招，基本落实“517”政策——6月26日，北京宣布调整住房商贷最低首付比例和利率下限，首套房最低首付比例从30%调整至20%，5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%；调整住房公积金房贷最低首付比例；支持多子女家庭改善性住房需求；提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，最高至160万等政策措施。

以旧换新方面，截止2024年二季度末，全国已经有超过80个城市和区县开展以旧换新活动，“以旧换新”成为今年以来各地打通一二手房交易的障碍，促进改善型购房加速入市的主流政策工具。房产中介机构作为其中重要的一环，广泛参与其中。

房产中介是”以旧换新“的关键主体，”卖旧“和”买新“都需要中介机构来进行撮合交易。并且在当下买卖双方对于房产价格和交易费用都非常敏感的情况下，中介机构需要下调中介费率，让渡优惠给购房者。以旧换新有利于帮助中介机构提升交易额，提升市场知名度，有利于增加客户粘性，夯实自身发展的基础。

一、新房：热度流向线下，渠道指数上升

据58安居客云洞察数据监测，2024年6月份，重点40城线上新房找房热度环比下降7%，40个城市热度全部回落。本月开盘项目数量继续减少，影响线上热度表现。6月份也出现线上热度流向线下的趋势。

一线城市、新一线城市和二线城市新房找房热度环比分别下降7%、9%、7%。一线城市中，上海受开盘项目增加影响，热度走势强于其他三个城市。新一线城市中的苏州市场表现最好，二线城市中，中山和呼和浩特新房市场热度最为坚挺，三个城市新房热度环比均小幅下跌0.6%。

​6月份，重点40城新房渠道指数环比继续小幅上升，政策效果持续发酵，购房需求陆续入市并达成交易，40城中22城新房成交量环比增长，带动经纪业务分销量上升。另外，本月部分城市的开渠率和分销率也出现上升，因此40城整体新房渠道指数上升。

四个一线城市四限政策不同程度的放松，刺激前期存量客户下场，新房成交套数环比全部上涨，综合推动一线城市新房渠道指数上升。杭州、青岛等多个新一线城市成交环比增长，但成都、西安等前期热点城市成交微降，整体来看新一线城市新房渠道指数也有小幅上涨。福州、南宁、沈阳等10个二线城市成交环比呈现上升，也使得二线城市新房渠道指数保持同样增长。

二、二手房：热度回落，成交周期延长

据58安居客云洞察数据监测，2024年6月，重点40城二手房线上找房热度整体下降4%。40个城市中，仅广州、苏州、兰州和上海4个城市市场找房热度环比上涨，热度整体走势稍强于新房市场，但热度趋势表现一致。

一线城市、新一线城市和二线城市6月二手房线上找房热度环比分别下降2%、4%、4%。一线城市由于广州和上海找房热度小幅上升，整体回落幅度较小。新一线城市中，仅苏州热度上涨，二线城市中仅兰州热度上涨。

​6月份，政策刺激效应减弱，市场逐渐降温，重点40城二手房挂牌市场环比上升1%。由于当前逐渐进入夏季，气温上升，找房意愿和出行看房意愿均减弱，市场步入淡季，二手房成交活跃度下降，40个城市中有30城成交周期上升。

一线城市二手房挂牌时长减少1%，月重点城市房产经纪行业景气度：城景气度及城渠道指数回升新一线城市二手房挂牌时长延长2%，二线城市挂牌时长环比不变。一线城市中北京和广州挂牌周期缩短，新一线城市中杭州、合肥、长沙和武汉挂牌时长缩短，二城城市中呼和浩特、南昌、济南和佛山二手房挂牌时长缩短。

​从房产经纪人线上开展工作的情况来看，6月，重点40城房产经纪人在线作业指数有所下滑。当前房产经纪行业处于稳定作业阶段，受市场小幅波动影响，经纪人开工情况也会受到一定影响。各梯队城市的房产经纪门店和房产经纪人在线数量均小幅减少2%。

6月份，政策效应有所减弱，除少数城市之外，多数城市的二手房市场热度出现回落，交易周期也在拉长，经纪人线上开展工作的积极性也稍微下降。综合来看，重点40城二手房经纪行业景气度小幅下滑。

三、典型城市分析

1.一线城市：经纪行业景气度整体回升

新房方面：近两个月，北上广深四个一线城市的购房政策均有不同程度的放松，叠加开发商年中冲刺业绩的需求加大楼盘营销力度，且开盘量也有所增加，刺激了前期的观望客户入市，6月份四个一线城市新房市场客户线上的找房热度环比出现回落，热度流向线下。线下看房增加，新房成交环比明显上涨。其中上海、广州和深圳新房成交情况显著向好，比如上海第七批次新房有已有3个楼盘触发积分，并且有多个楼盘开盘即售罄。整体成交量的上涨带动经纪分销业务的继续活跃，使得一线城市新房经纪业务景气度上升。

二手房方面：上海和广州的二手房线上客户的找房热度继续上涨，深圳和北京的热度则出现回落。从成交端来看，6月份北上广深四个城市环比成交套数全部增长，深圳二手房成交套数创下近40个月新高，广州也创下了近一年来的新高。北京创下15个月新高，上海更创下2021年6月以来最高单月成交纪录。一线城市受强有力的利好政策刺激，置业门槛降低，激发了潜在买家的购买热情。并且由于二手房挂牌量处于高位，二手房价格持续下跌，业主让利空间增加，高性价比房源较多也促成交易的达成。深圳和上海的二手房挂牌时长明显减少。上海和广州二手房热度继续上涨，意味着后续成交情况或将得以维持。

整体来看，受降首付、降利率等优化政策持续发酵的影响，四个一线城市新房和二手房市场成交端的效果逐渐显现，除北京经纪行业景气度小幅回落外，其他三个城市经纪行业景气度均上升。

2.沈阳：全方位政策激发市场，推动经纪行业景气度回升

沈阳响应517新政，推出楼市优化措施并且启动房交会，通过政策补贴、企业让利、新政叠加、服务活动等多方面激发市场活力：一是首付比例下调、购房补贴、税费减征、带押过户、全城通办等措施全面实施；二是推出卖旧买新的政策，对出售自有住房并购买一套新建商品住宅的购房人，给与购买新建商品住房100元/平方米补贴，卖旧买新时间不分先后；三是企业让利、价格普惠。推出限量版特价房、实施购房补贴、赠送物业费、床位费和品牌家电等。

一系列措施的推动使得沈阳线上找房热度实现向线下的转化，新房和二手房成交量均明显上涨，其中新房成交套数和面积环比均超过90%。政策助推一二手房市场联动，成交需求较为活跃的影响下，沈阳经纪行业景气度上涨明显。

小结：

重点40城6月房产经纪行业景气度环比5月小幅回落。6月份，各地逐渐落实降首付和降利率政策，将前期线上热度导向线下，政策效应继续发酵，但力度有所减弱，40城整体景气度小幅回落。7月属于传统淡季，加上城市的供应趋弱，预计7月购房热度将进一步流向线下，但热度上涨不足也意味着后继需求走弱。城市之间的差异仍将显现，北上广深杭等核心一二线城市受新政影响，短期内预计需求或将继续释放，经纪行业有望维持当前的景气度，弱二线城市若无强化购买力的政策出台，市场或将走弱，影响经纪行业的走势。